Résultats et perspectives

Tout au long du projet, nous avons rencontré des ensembles de données qui pourraient grandement améliorer l'analyse locale du logement, mais qui étaient gardés confidentiels, publiés seulement à des échelles trop vastes pour être utiles, ou autrement inaccessibles. Les données anonymisées sur l'utilisation des refuges à l'échelle communautaire tirées du système HIFIS sont limitées par les protocoles rigoureux des Centres de données de recherche et ne sont publiées que sous forme de chiffres nationaux agrégés; les renseignements sur les loyers recueillis dans le cadre de l'Enquête sur la population active sont omis des fichiers de microdonnées publics; et un accès uniforme aux riches ensembles de données immobilières qui alimentent les analyses d'évaluation de masse utilisées pour établir les évaluations foncières à des fins fiscales permettrait de débloquer de nombreuses possibilités de modélisation. Une grande partie de l'obstacle à une analyse détaillée et utile tient aux pratiques d'accès et de collecte, et non à l'absence de nouvelles données.

Les éléments centraux d'une ÉBL demeurent des analyses quantitatives fondées sur des données secondaires, mais la mobilisation de la communauté et des parties prenantes constitue un volet important pour produire une évaluation solide. Cependant, les programmes de mobilisation représentent souvent une dépense considérable, d'autant plus que des ressources comme le HNA Blueprint rendent les autres étapes du processus plus efficaces. Il est important de réfléchir à la façon de tirer le maximum d'avantages d'un budget de mobilisation, particulièrement pour les municipalités disposant de ressources limitées.

Pour les communautés qui réalisent une ÉBL ou qui abordent les enjeux du logement pour la première fois, une large mobilisation du public et des élus joue un rôle éducatif important : elle permet de bâtir une compréhension commune des faits, d'obtenir l'adhésion envers l'évaluation elle-même, et de partager une compréhension de la nécessité de mettre en œuvre des mesures. Toutefois, à mesure que la pratique de mise à jour des ÉBL devient plus familière, l'accent peut se déplacer vers les formes de mobilisation qui produisent des renseignements à forte valeur ajoutée pour l'ÉBL elle-même. La mobilisation publique à grande échelle peut alors être réduite, puisque les données et renseignements ainsi générés ne sont généralement pas assez représentatifs sur le plan statistique, ni assez détaillés, pour véritablement éclairer les conclusions et les recommandations. La sensibilisation auprès des populations vulnérables et sous-représentées clés, ainsi que des parties prenantes de l'écosystème du logement, en particulier dans le secteur non marchand, devrait faire l'objet d'une attention et d'investissements encore plus importants. Les sources de données secondaires n'offrent souvent pas de portrait complet de ces créneaux importants, laissant un vide de connaissances à combler. En particulier, les données complètes et normalisées sur l'offre de logements non marchands font généralement défaut, étant fragmentées entre diverses sources et cloisonnées. Le HNA Blueprint a permis de développer un cadre d'inventaire du logement non marchand pour la collecte de données primaires sur cette offre de logements, afin de soutenir la création et le maintien d'un ensemble de données consolidé permettant aux communautés de mieux comprendre et de suivre cette composante extrêmement importante du système du logement.

Au début du projet, nous présumions que des tableaux de bord attrayants, des plateformes en ligne et des infographies sophistiquées aideraient les communautés à tirer davantage profit d'une méthodologie d'ÉBL renouvelée et modernisée. Bien que ces outils séduisent certains publics, la réalité pour de nombreuses communautés est que la capacité du personnel constitue un facteur limitant. De bons renseignements et ressources, offerts dans des formats familiers qui s'intègrent aux pratiques existantes et aux compétences techniques courantes, sont plus utiles en pratique que de nouvelles plateformes et des processus ponctuels qu'il faut apprendre et qui ne seront pas utilisés fréquemment. Le HNA Blueprint a finalement été conçu comme un ensemble de bons vieux fichiers PDF, Word et Excel, afin de maximiser leur accessibilité. Les utilisateurs avancés peuvent consulter notre dépôt GitHub pour des ressources plus poussées en prime, mais pour utiliser le Blueprint, il ne faut vraiment pas grand-chose, et il devrait s'intégrer facilement aux fichiers et aux processus que vous utilisez déjà au quotidien.

La mise en œuvre grandissante des ÉBL, et les méthodes de plus en plus avancées pour les réaliser, sont utiles, mais elles ont leurs limites. Le savoir a une valeur limitée sans l'intention, les moyens et le pouvoir d'agir en conséquence. Au fil de nombreuses conversations, nous avons entendu, à maintes reprises, que . Ce n'est pas quelque chose que le HNA Blueprint peut résoudre, mais cela met en lumière une réalité pour les hauts paliers de gouvernement : en réponse aux enjeux du logement au Canada, savoir où se situent les problèmes n'est de moins en moins un obstacle. C'est la traduction de ce savoir en réponse stratégique, ainsi que la disponibilité de l'expertise et des ressources nécessaires pour la mettre en œuvre de façon concrète, qui posent problème aux communautés.

Afin de tenter de combler les lacunes dans les chiffres sur l'itinérance dans les petites communautés, nous avons cherché à développer des modèles d'estimation permettant d'obtenir un ordre de grandeur raisonnable là où les ressources ne permettent pas des méthodes de dénombrement plus exigeantes en main-d'œuvre (comme les dénombrements ponctuels), ou là où le contexte communautaire rendait ces méthodes inefficaces. En fin de compte, nous avons rencontré des obstacles d'accès aux données à l'échelle locale qui nous ont empêchés d'atteindre cet objectif, mais à l'aide des données nationales disponibles, nous avons tout de même pu produire un modèle de démonstration de faisabilité, et en avons tiré des travaux de recherche connexes sur les facteurs qui influencent les taux d'itinérance, ainsi que sur les conséquences pour la vie des personnes ayant vécu une expérience d'itinérance. Vous trouverez plus de renseignements dans la section Recherche de notre page de ressources, mais ces constats ne font que renforcer ce qui est déjà bien connu dans le secteur, à savoir que l'itinérance découle principalement de systèmes socioéconomiques plutôt que de caractéristiques individuelles, et que cette expérience est extrêmement destructrice, entraînant des séquelles permanentes à long terme sur les parcours de vie et privant l'ensemble de la société d'un avenir plus sain, plus productif et plus heureux. Il est impératif que le Canada continue de viser une société où les expériences d'itinérance sont extrêmement rares et rapidement résolues.

L'une des priorités de notre projet était de mieux servir les petites municipalités et les municipalités rurales. Rendre la préparation des ÉBL plus efficace contribue grandement à cet objectif, mais la capacité n'est pas le seul défi auquel font face ces communautés. Pour diverses raisons, ces régions du pays disposent de moins de données facilement accessibles, et l'une des lacunes de données les plus importantes et les plus persistantes concerne l'information sur les loyers du marché dans les secteurs non couverts par l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL.

Nous avons élaboré une série de modèles économétriques pour estimer les loyers dans ces régions, dans différentes parties du Canada. Avec le passage du loyer du marché au revenu du ménage comme base de calcul des seuils de loyer abordable dans les programmes fédéraux de logement, l'importance de nos travaux de modélisation s'est trouvée réduite. Le HNA Blueprint fournit désormais des calculs de loyer abordable à l'échelle communautaire selon la formule de Build Canada Homes, mais nos modèles de loyer et les constats tirés de leur élaboration sont présentés dans un rapport complémentaire, dans la section Recherche de notre page de ressources. La modélisation a confirmé une corrélation spatiale forte et positive entre les loyers ruraux et les loyers du marché urbain les plus proches, dans les régions de l'Atlantique, du Centre et de l'Ouest du Canada. L'élasticité du loyer urbain se situait entre 0,27 % et 0,50 %, démontrant que le resserrement des marchés locatifs urbains exerce une pression à la hausse directe et quantifiable sur les prix dans les communautés rurales avoisinantes. Cette relation empirique établit que, lorsque les données primaires sur le marché locatif rural ne sont pas disponibles, les indicateurs de proximité urbaine et l'économétrie spatiale peuvent servir d'indicateurs de substitution fiables pour estimer les loyers ruraux de référence dans le cadre des ÉBL locales.

Au-delà du loyer du marché dans les petites communautés, nous avons cherché à combler diverses autres lacunes de connaissances. Cela comprend d'autres enjeux plus pertinents pour le logement en contexte rural, des sujets d'importance émergente qui s'appliquent largement mais qui sont mal pris en compte par les pratiques établies en matière d'ÉBL, ainsi que d'autres besoins exprimés par les parties prenantes et les utilisateurs potentiels.

Bien que nous ayons fait progresser certains dossiers, de nombreuses lacunes subsistent. Voici les domaines où nous constatons encore des besoins non comblés :

Demande de logement des étudiants postsecondaires – des méthodes permettant de mieux estimer la demande des étudiants collégiaux et universitaires existent, mais il nous manque des données sur les taux de chef de ménage propres aux étudiants pour les exploiter pleinement. Une étude récente publiée par Statistique Canada démontre que ces renseignements peuvent être générés, et en fournit même pour quelques RMR sélectionnées, mais nous sommes loin d'une couverture complète.

Télétravail – la généralisation du télétravail pendant la pandémie de COVID-19 a également bouleverse les marchés du logement, l'emploi se détachant de plus en plus de la géographie et la demande de logement pouvant plus facilement se déplacer vers des marchés plus abordables. La recherche ne fait que commencer à émerger pour comprendre l'ampleur du phénomène et les facteurs en jeu, et la situation demeure changeante, ce qui complique l'évaluation de ce qui constitue une tendance stable à long terme. Il est toutefois clair que cette rupture dans les liens géographiques traditionnels entre l'emploi et la demande de logement a restructuré de façon permanente, dans une certaine mesure, les marchés du logement, avec des répercussions particulièrement marquées pour les petites communautés et les communautés rurales. Nous attendons avec intérêt la poursuite de la recherche, et en particulier la disponibilité des données du Recensement de 2026, pour mieux comprendre l'influence du télétravail sur la demande de logement à l'échelle communautaire.

Main-d'œuvre temporaire et logement contrôlé par l'employeur – Les communautés qui connaissent d'importantes variations de l'activité de main-d'œuvre (par exemple, les destinations touristiques, les pôles d'industries saisonnières, les sites de mégaprojets) présentent souvent des conditions cachées difficiles à cerner à partir des sources de données habituelles. Par exemple, des employeurs du secteur agricole peuvent acheter des logements existants dans une communauté pour garantir un hébergement à une importante main-d'œuvre saisonnière, ce qui ne modifie pas l'offre de logements globale de la communauté, mais qui, en pratique, la rend indisponible pour une occupation à temps plein par les résidents. Bien que les données connexes deviennent plus accessibles à mesure que des initiatives comme le Programme canadien de statistiques sur le logement continuent de se développer, la quantification des effets de cette demande cachée additionnelle et du retrait de l'offre nécessite en grande partie une estimation par la collecte de données et la modélisation propres à chaque étude, plutôt qu'une analyse descriptive d'ensembles de données nationaux normalisés.

Capacité de l'industrie – La capacité de l'industrie du logement à livrer une nouvelle offre constitue un aspect important des défis du logement au Canada. À l'échelle locale, les petites communautés et les communautés rurales vivent cet enjeu différemment. Plutôt que des questions sur le volume total de l'offre et la rapidité avec laquelle elle peut croître, il s'agit souvent d'abord, dans ces régions, de savoir si des entreprises de promotion et de construction y sont actives, quel est leur niveau de spécialisation, et ce qui peut être fait pour attirer une plus grande part de la capacité de l'industrie actuellement concentrée sur les grands marchés.
Peu importe l'échelle, la capacité actuelle et à court terme du secteur privé à livrer une offre de logements peut être difficile à cerner à l'échelle locale. La mobilisation des parties prenantes de l'industrie permet surtout de relever des obstacles réglementaires et de signaler des enjeux comme la pénurie de main-d'œuvre, sans toutefois permettre d'en quantifier les détails.

Accès local au crédit – Les contraintes d'emprunt et la solvabilité de la population sont peu analysées dans les méthodologies d'ÉBL. Les facteurs liés au crédit (comme les cotes de crédit moyennes et les taux de défaut de paiement) revêtent une importance disproportionnée dans les petites communautés et les communautés rurales, qui dépendent fortement de l'occupation par le propriétaire, mais les données ne sont accessibles qu'à l'échelle des RMR ou des provinces.